Vous tournez en rond depuis des semaines. Neuf ou ancien ? Les programmes flambant neufs de Castelnau vous font de l’œil, mais cet appartement avec moulures près de l’Écusson vous plaît aussi. Sur le secteur de Saint-Clément-de-Rivière et Montferrier-sur-Lez, je vois des primo-accédants bloquer sur cette question pendant des mois. La vraie réponse dépend de votre budget, de votre patience et de ce que vous êtes prêt à accepter comme compromis.
Information importante
Ce contenu est fourni à titre informatif et ne constitue pas un conseil en gestion de patrimoine. Consultez un notaire ou courtier pour toute décision d’achat immobilier.
Neuf ou ancien : les 4 critères qui tranchent
- Frais de notaire : 2-3% dans le neuf contre 7-8% dans l’ancien (écart de 10 000 à 15 000€ sur un achat à 200 000€)
- PTZ renforcé en 2025 : jusqu’à 50% du montant finançable dans le neuf
- Délai d’entrée : 2-3 mois dans l’ancien, 12-24 mois en VEFA
- Charges mensuelles : souvent 30 à 40% plus basses les premières années dans le neuf
Les vraies différences entre neuf et ancien quand on achète pour la première fois
Soyons clairs : le choix neuf ou ancien, ce n’est pas une question de goût. C’est d’abord une question de portefeuille et de timing. J’accompagne des primo-accédants sur le nord de Montpellier depuis plusieurs années, et l’erreur que je vois le plus souvent ? Des gens qui comparent uniquement le prix au mètre carré. C’est comme comparer le prix d’une voiture sans regarder la consommation, l’assurance et l’entretien.
Sur le secteur de Montferrier-sur-Lez, le neuf affiche environ 4 900€ le mètre carré contre 4 200€ dans l’ancien selon les données immobilières Montpellier 2024 de Foncia. Ça fait 700€ d’écart par mètre carré. Sur un T3 de 65 m², vous parlez de 45 000€ de différence à l’achat. Sauf que ce calcul est trompeur. J’ai accompagné un couple trentenaire l’an dernier sur ce secteur. Après avoir posé tous les chiffres sur la table – frais de notaire, charges, travaux potentiels – leur ancien « moins cher » revenait au même prix que le neuf sur dix ans.
L’ancien a ses atouts : vous visitez ce que vous achetez, vous emménagez vite, et certains appartements ont un cachet que le neuf ne peut pas reproduire. Mais le neuf offre des garanties que l’ancien n’a pas : décennale pendant 10 ans, normes RE2020 qui divisent la facture énergétique, et surtout – c’est ce que beaucoup ignorent – des frais de notaire trois fois moins élevés. Je vais détailler tout ça.
Le match des coûts : combien ça coûte vraiment
Prix d’achat et frais de notaire : l’écart réel
Franchement, c’est ici que les primo-accédants se font avoir. Dans mon activité d’agent immobilier sur le secteur de Saint-Clément-de-Rivière et Montferrier-sur-Lez, je constate régulièrement que les primo-accédants sous-estiment les frais de notaire dans l’ancien. Sur les dossiers que j’accompagne, l’écart avec le budget initial atteint souvent 8 000 à 15 000€. Ce constat est limité à mon secteur et peut varier selon le prix du bien et la négociation.
Les chiffres sont nets : selon le comparatif frais notaire neuf ancien 2025, comptez 2% à 3% du prix dans le neuf contre 7% à 8,5% dans l’ancien. Sur un appartement à 220 000€, ça donne environ 5 500€ de frais dans le neuf contre 17 600€ dans l’ancien. L’écart de 12 000€, c’est presque l’équivalent d’une cuisine équipée.
Et attention, ça risque de s’aggraver. Depuis avril 2025, les départements peuvent relever le taux des droits de mutation à 5% au lieu de 4,5% d’après le site du Ministère de l’Économie sur les nouveaux taux DMTO 2025. Bonne nouvelle : cette hausse ne s’applique pas si vous n’avez pas été propriétaire les deux dernières années. Mais vérifiez avec votre notaire.
Charges et énergie : le coût caché sur 10 ans
C’est là que le neuf prend souvent l’avantage. Un appartement aux normes RE2020 consomme beaucoup moins qu’un ancien mal isolé – on parle de 30 à 50% d’économie sur la facture énergétique. Sur dix ans, avec les prix de l’énergie qu’on connaît, ça représente plusieurs milliers d’euros.
Les charges de copropriété aussi. Dans le neuf, pas de ravalement prévu avant quinze ans minimum, ascenseur récent, chaufferie performante. Dans l’ancien, j’ai vu des acquéreurs découvrir six mois après leur achat qu’un ravalement à 15 000€ par lot était voté. (Je ne devrais pas le dire, mais certains vendeurs « oublient » de mentionner les travaux votés en AG).
Les aides qui changent la donne : PTZ et exonérations
Le prêt à taux zéro a été sérieusement boosté en 2025. D’après les évolutions PTZ 2025 selon Service-Public, la quotité financée peut atteindre 50% du coût pour un appartement neuf, contre 40% avant. Le montant maximum grimpe à 180 000€. Et depuis le 1er avril, le PTZ est accessible partout en France jusqu’à fin 2027.
Pour ceux qui veulent aller plus loin sur le calcul, vous pouvez utiliser une simulation prêt à taux zéro pour voir ce que ça donne avec votre profil.
L’ancien n’est pas exclu, mais les conditions sont plus strictes : il faut que le bien soit en zone B2 ou C, avec des travaux d’amélioration énergétique. Sur le nord de Montpellier, on est en zone A ou B1, donc le neuf reste privilégié pour maximiser le PTZ.
| Critère | Appartement neuf | Appartement ancien |
|---|---|---|
| Prix d’achat | 220 000€ | 190 000€ |
| Frais de notaire | ~5 500€ | ~15 200€ |
| Charges/mois (moyenne) | ~120€ | ~180€ |
| Énergie/an | ~800€ | ~1 400€ |
| Travaux estimés 10 ans | 0€ (garanties) | ~8 000-15 000€ |
| Coût total estimé 10 ans | ~247 900€ | ~241 600-248 600€ |
Vous voyez le tableau : sur dix ans, l’écart se resserre fortement. L’ancien « moins cher » à l’achat peut finalement coûter autant, voire plus. Cette liste n’est pas complète – il y a aussi la taxe foncière (souvent exonérée deux ans dans le neuf selon les communes), les intérêts du prêt qui varient – mais ça donne l’ordre de grandeur.
Neuf ou ancien : comment choisir selon votre situation
Je recommande toujours de commencer par vous poser deux questions simples : quel est votre budget réel tout compris ? Et dans combien de temps devez-vous absolument emménager ? Avec alpaca, vous pouvez d’ailleurs affiner votre recherche selon ces critères.
Votre profil : neuf ou ancien ?
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Budget serré + besoin d’emménager rapidement :
Orientez-vous vers l’ancien bien situé. Vous économisez le délai VEFA et pouvez négocier le prix. Attention aux frais de notaire à provisionner.
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Budget serré + pas pressé (12-18 mois devant vous) :
Le neuf en VEFA sur un secteur émergent peut valoir le coup. PTZ maximal, frais de notaire réduits, charges basses au départ.
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Budget confortable + besoin rapide :
Ancien premium bien rénové ou neuf déjà livré. Vous avez le choix, privilégiez l’emplacement.
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Budget confortable + patient :
Neuf bien placé pour bénéficier du PTZ maximum et des garanties décennale. C’est souvent le meilleur arbitrage patrimonial.
Mon conseil terrain pour les primo-accédants : Si vous ne devez retenir qu’une chose, c’est ça : ne comparez jamais le prix d’achat seul. Faites le calcul sur dix ans minimum. Sur le nord de Montpellier, j’ai vu des couples économiser 20 000€ en choisissant un neuf légèrement plus petit mais mieux placé plutôt qu’un grand ancien avec travaux. L’emplacement reste le critère numéro un pour la revente.
D’ailleurs, j’ai remarqué que les familles du secteur Montferrier attendent souvent le dernier moment pour se décider. Résultat : elles ratent les meilleurs programmes neufs qui partent vite, et se rabattent sur de l’ancien par défaut. Anticipez.
Vos questions sur le premier achat neuf ou ancien
Peut-on avoir le PTZ dans l’ancien ?
Oui, mais sous conditions strictes. Le bien doit être situé en zone B2 ou C (zones rurales ou petites villes) et vous devez réaliser des travaux d’amélioration énergétique. Sur le secteur de Montpellier, classé zone A, le PTZ ancien n’est généralement pas accessible. Le neuf reste privilégié pour maximiser cette aide.
Combien de temps pour acheter dans le neuf en VEFA ?
Comptez entre 12 et 24 mois entre la signature du contrat de réservation et la livraison. Sur le terrain, je vois plutôt des délais autour de 18 mois pour les programmes du nord de Montpellier. Dans l’ancien, le délai entre compromis et acte est de 2 à 3 mois en moyenne.
Les charges sont-elles vraiment moins chères dans le neuf ?
Généralement oui, au moins les cinq à dix premières années. Pas de gros travaux prévus, équipements récents, meilleure performance énergétique. Dans les dossiers que je vois, l’écart tourne autour de 30 à 50€ par mois. Ça peut varier selon la taille de la copropriété et les prestations.
Quels travaux prévoir dans un appartement ancien ?
Ça dépend énormément de l’état du bien. Au minimum, prévoyez un rafraîchissement (peintures, sols) autour de 200 à 400€/m². Si l’installation électrique date, ajoutez 5 000 à 10 000€. Et vérifiez toujours les PV d’assemblée générale pour les travaux votés en copropriété – c’est là que se cachent les mauvaises surprises.
Vaut-il mieux un petit neuf ou un grand ancien ?
Question piège. Si vous comptez revendre dans 5-7 ans, le neuf bien placé se valorise mieux. Si vous cherchez à vous installer durablement et que l’espace compte, un ancien bien rénové peut faire sens. Mon avis : l’emplacement prime sur la surface. Un T3 neuf à Saint-Clément vaudra toujours mieux qu’un T4 ancien mal situé.
La prochaine étape pour vous
Votre plan d’action cette semaine
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Faites le calcul du coût global sur 10 ans (achat + frais + charges + énergie + travaux) pour deux biens comparables
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Vérifiez votre éligibilité PTZ avec votre banque ou courtier – les plafonds ont changé en 2025
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Visitez au moins un bien neuf ET un bien ancien pour comparer en situation réelle
Plutôt que de trancher dans l’absolu, posez-vous cette question : qu’est-ce qui compte le plus pour vous entre économiser maintenant (ancien) et économiser sur la durée (neuf) ? C’est souvent là que se trouve votre réponse.
Précisions sur les chiffres et conditions 2025 : Les prix au m² et frais mentionnés sont des moyennes constatées sur le secteur nord Montpellier. Ils varient selon les programmes et les biens. Les conditions du PTZ évoluent régulièrement – vérifiez votre éligibilité sur service-public.fr. Chaque situation nécessite une étude de financement spécifique avec un notaire ou courtier.
